Ejerlejligheder og ideelle anparter

Inden du går i gang med projekt opdeling i ejerlejligheder, så er det en meget god ide at søge rådgivning hos en landinspektør.

Ejerlejligheder

Når en ejendom opdeles i ejerlejligheder, bliver de særskilte ejerlejligheder til bestemte faste ejendomme.

Den opdelte ejendom, moderejendommen, ”forsvinder” og erstattes af ejerlejligheder, men teknisk set vil den opdelte ejendom stadig stå i tingbogen, men nu som ”hovedejendom opdelt i ejerlejligheder”.

Registrering af ejerlejligheder er overført fra Tinglysningsretten til Geodatastyrelsen. Processen er blevet mere kompliceret. Ventetid må forventes.

Opdeling i ejerlejligheder kan ske, når en ejendom opfylder betingelserne som anføres i ejerlejlighedsloven LBK 1713 år 2010 §§10 ff. Du kan se betingelserne på https://www.retsinformation.dk/ (søg på ejerlejligheder).

Bygninger kan opdeles, når de opfylder kraven i §10, der findes desuden en række specialtilfælde, som udelades her. Mest almindeligt, så kan bygninger opfør efter 1. juli 1966 opdeles og bygninger, der ikke indeholder mere end 2 beboelseslejligheder.

Opdeling af erhvervsejerlejligheder kan som regel ske uden opfyldelse af vilkår. Vilkår for opdeling, opmærksomheden rettes særligt ved det mest almindelige tilfælde: opdeling af villa med højst to lejligheder til beboelse. Her skal man særligt være opmærksom på, at det påhviler ejeren at opfylde en række kvalitetskrav som oplistes i Ejerlejlighedsloven §10.

Landinspektøren skal tilse, at toiletter og køkken er af en vis størrelse og rum til beboelse kan opvarmes. Ejeren skal sikre opfyldelse af krav til opvarmning, at ingen boligrum er gjort uhensigtsmæssige ved ombygning samt krav til brandsikring.

Kvalitetskravene er normalt ikke et større problem, da der ofte ligger en byggesag til grund for ændringen. MEN ejeren skal være opmærksom på, at der under krav om tilpasning af varmesystem også ligger et krav om dokumentation af varmetab – denne dokumentation skal ikke ske på grundlag af metoder, der anvendes i byggesagen, men skal ske på grundlag af beregningsmetoder, der blev anvendt i 1960´erne.

Det er vanskeligt at forestille sig boliger i dag ikke kan opfylde disse vilkår, men det er set, at en kommunalforvaltning forlangte dokumentation, der til punkt at prikke opfyldte disse gamle betingelser. Det skal hertil nævnes, at det koster penge og det kan være svært at finde fagfolk, der har tid til at skrue tiden tilbage til 1960´erne for at opfylde dette vilkår.

Spørgsmålet om varmetab er blevet løst ved at oplyse den kommunale forvaltning om murtykkelser og om bygningens vinduer har dobbelt glas o.lign.

Det kan altid anbefales at forsøge at få ejendommen opdelt i ejerlejligheder fordi, det er den juridisk sikre løsning, men det er forståeligt, hvis opfyldelse af de offentlige krav om dokumentation mv. gør projektet så lidt attraktivt, at den dårligere løsning vælges, og ejeren i stedet vælger at opdele i ideelle anparter.

Opdeling af ejerlejlighed

En bygning og en ejendom kan opdeles så bestemte personer kan få brugsret til særskilte arealer. Det kan ske på forskellig vis, mest almindelige er opdeling i ideelle anparter og opdeling i ejerlejligheder.

Før du opdeler, bør du søge rådgivning hos:

• En landinspektør, der kan fortælle om vilkår for opdeling
• En ejendomsmægler, der kan fortælle dig om markedet,
• en lånerådgiver, der kan fortælle dig om finansieringsmulighederne.

Ideelle anparter

Enhver ejendom kan, som hovedregel, opdeles i ideelle anparter. De særskilte arealer opmåles og der produceres kort, der viser, hvor de særskilte brugsretter findes på ejendommen.

Hvis du vælger denne løsning, skal du være opmærksom på, at rammerne for opdelingen er aftalestof og det kan derfor anbefales at søge juridisk rådgivning hos en advokat eller anden.

Ved tinglysning af ideelle anparter, skal der foreligge kort i pdf-format, der viser de ideelle anparter.

De tinglyste ideelle anparter ses som underblade til hovedejendommen i tingbogen. En ideelanpart ikke en selvstændig fast ejendom, selvom det ser sådan ud. Ejerne af de ideelle anparter ejer i fællesskab den opdelte ejendom. Hvis meningen med opdelingen er, at arealerne skal blive til bestemte faste ejendomme, så skal opdeling ske som ejerlejligheder.